Część deweloperów mieszkaniowych już dziś wykorzystuje w procesie inwestycyjnym nowe rozwiązania technologiczne takie jak platformy chmurowe czy modele 3D stworzone w ramach wyspecjalizowanej metodyki BIM (Building Information Modeling). Na rynek coraz śmielej wkracza też sztuczna inteligencja. Na ile nowe technologie zadomowią się w sektorze nieruchomości niekomercyjnych i spełnią pokładane w nich oczekiwania, ocenia w rozmowie z ISBtech Marcin Gałka, koordynator BIM w firmie Unidevelopment.
Jeszcze kilka lat temu standardem było posługiwanie się dokumentacją papierową podczas budowy nieruchomości przez wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Czy te czasy rzeczywiście przeszły do lamusa i mamy do czynienia z cyfrową rewolucją?
Marcin Gałka, Unidevelopment SA: Dziś wiele spółek na rynku mieszkaniowym w ramach procesu inwestycyjnego – począwszy od przygotowania koncepcji i projektu budynku aż po jego konserwację – posługuje się różnego rodzaju cyfrowymi rozwiązaniami dostępnymi w ramach metodyki BIM, czyli modelowania informacji o budynku. Oczywiście możliwości zastosowania każdego z tych rozwiązań zależą od wewnętrznej polityki organizacji, jej potrzeb i możliwości adaptacyjnych. W związku z tym technologie bardziej zaawansowane – jak np. oprogramowanie klasy BIM z elementami sztucznej inteligencji – są testowane przez pojedynczych deweloperów.
Warto zaznaczyć, że sama metodyka BIM to szerszy proces, który ułatwia sprawne zarządzanie inwestycją i oferuje właśnie różnego rodzaju cyfrowe narzędzia, m.in. platformę chmurową umożliwiającą elektroniczny obieg dokumentacji. I rzeczywiście – dziś np. kierownik budowy czy architekt częściej zerka w tablet niż projekt „na papierze”. Platforma chmurowa usprawnia komunikację wszystkich stron procesu inwestycyjnego i pozwala unikać błędów – zapewnia m.in. stały dostęp do danych o inwestycji czy wprowadzanie zmian widocznych dla pozostałych osób w czasie rzeczywistym. Mamy też modele 3D stworzone w ramach opisywanej metodyki.
Ma Pan na myśli modele 3D wykorzystywane w procesie sprzedażowym nieruchomości mieszkaniowych?
To tylko jedno z zastosowań, choć najbardziej widoczne i zauważalne przez klientów. Rzeczywiście modele 3D umożliwiają zwizualizowanie inwestycji i wykorzystujemy je podczas prezentowania mieszkań. Kolejną możliwością są wirtualne spacery po budynku – w tym przypadku mam jednak mieszane odczucia, ponieważ klienci deweloperów korzystający z tego rozwiązania często miewają problemy z błędnikiem.
Same BIM-owe modele 3D są wykorzystywane również w procesie projektowania obiektów mieszkalnych, podczas kosztorysowania czy liczenia śladu węglowego budynków. Ten ostatni obszar staje się szczególnie popularny w obliczu zmian na rynku nieruchomości i wyzwań środowiskowych, przed którymi stoi branża. Warto jednak zaznaczyć, że nie każdy model 3D jest stworzony na bazie metodyki BIM i w związku z tym nie każdy jest tak samo szczegółowy – zawiera wiele informacji np. o materiałach wykorzystywanych w każdym z elementów nieruchomości, w podziale na warstwy.
W ostatnim czasie w wielu sektorach rekordy popularności bije zastosowanie sztucznej inteligencji. Czy w nieruchomościach mieszkaniowych znajdzie się dla niej miejsce?
Sztuczna inteligencja coraz częściej wspiera procesy decyzyjne na rynku nieruchomości.
Oprogramowanie klasy BIM z elementami sztucznej inteligencji może np. wesprzeć inwestora w analizie chłonności terenu oraz określeniu parametrów budynku, który może powstać na wyznaczonej działce. Rozwiązanie nie jest jeszcze rozpowszechnione i wciąż się rozwija, jednak ma znaczny potencjał. Oczywiście jest też sporo znaków zapytania, ponieważ sztuczna inteligencja opiera swoje rekomendacje na danych historycznych i śledzonych trendach dostępnych zdalnie.
W Unidevelopment SA również chcemy przeanalizować możliwości AI na etapie wyboru gruntów pod konkretne inwestycje. Naszym długofalowym celem w tym kontekście jest m.in. bardziej efektywne i szybsze przygotowanie inwestycji, co może też pozytywnie wpłynąć na jej koszty.
Tylko czy rynek nieruchomości i uczestnicy procesu inwestycyjnego rzeczywiście są świadomi potencjału nowych technologii, wyzwań, które niosą za sobą, oraz gotowi na takie zmiany?
Świadomość poszczególnych rozwiązań technologicznych dostępnych w ramach metodyki BIM rośnie, lecz różni się wśród uczestników procesu inwestycyjnego. Jak pokazały badania „BIM, współpraca, zarządzanie informacją w polskim budownictwie” przeprowadzone przez Autodesk, w 2023 r. kontakt z metodyką miało 60% specjalistów z branży budowlanej, a najwyższy poziom wiedzy w tym obszarze odnotowano wśród architektów oraz inwestorów, czyli grup na co dzień korzystających z możliwości metodyki i dostępnych w jej ramach technologii. Deweloperzy mieszkaniowi krok po kroku włączają do działań poszczególne narzędzia cyfrowe – mniej lub bardziej zaawansowane. Na przykład jeśli chodzi o modele BIM-owe 3D, to szacuję, że obecnie w różnym zakresie wykorzystuje je około 50% tego typu przedsiębiorstw.
W Unidevelopment SA dążymy do tego, aby wszystkie nasze projekty mieszkaniowe powstawały w technologii bazującej na metodyce BIM. Oczywiście przewidujemy możliwość odstępstwa od tego, np. w sytuacji gdy kupujemy inwestycję z pozwoleniem na budowę, która została zaprojektowana w inny sposób. Te wyjątki nie zmieniają naszego generalnego podejścia i determinacji, aby stosować innowacyjne rozwiązania bazujące na metodyce BIM w jak największym zakresie. W tym roku będziemy też po raz pierwszy w pełni realizowali projekt tego typu – od etapu koncepcji aż po konserwację obiektu. Warto przy tym dodać, że chociaż zastosowanie opisanej metodyki i nowych technologii niesie za sobą wiele korzyści, to sam początek – jej wdrożenie – dla deweloperów nie jest łatwy.
Chodzi o koszty?
Nie tylko, choć te również mają znaczenie. Otwarcie okna dla rozwiązań cyfrowych w danym procesie inwestycyjnym rzeczywiście jest bardziej kosztochłonne niż działanie w sposób tradycyjny. Efektywność kosztową odnotowujemy w późniejszym czasie – w ramach całego procesu inwestycyjnego w spółce. Zmiana sposobu działania na cyfrowy wymaga też zorganizowania na nowo poszczególnych procesów, sporządzenia nowych standardów działania czy wreszcie włączenie do zespołu ekspertów, którzy specjalizują się w modelowaniu informacji o budynku i łączonych z nim technologiach. Sama transformacja nie jest łatwa, ale w perspektywie długoterminowej otwiera nowe możliwości i pozwala wypracować przewagę konkurencyjną. Technologie również wciąż się rozwijają i najbliższy czas pokaże kierunek zmian.
O rozmówcy
Marcin Gałka odpowiada w Unidevelopment za wdrażanie cyfrowych rozwiązań, koordynację zadań związanych z technologią BIM w całym cyklu życia budynku oraz koordynację projektów w systemie certyfikacji wielokryterialnej BREEAM. Tworzy procedury na podstawie rozwiązań chmurowych, a także zajmuje się zagadnieniami związanymi z architekturą, projektowaniem oraz realizacją inwestycji. Wspiera zespoły projektowe oraz realizacyjne przez szkolenia z zastosowania oprogramowania klasy BIM oraz platform CDE.
Unidevelopment SA jest deweloperem działającym od 16 lat. Posiada ugruntowaną pozycję na rynku budownictwa mieszkaniowego w Warszawie, Poznaniu i Radomiu. W 2022 roku spółka rozpoczęła działalność w Gdańsku. Jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego – Polish Green Building Council (PLGBC). Należy do notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie Grupy UNIBEP SA.
