Warszawa została zaliczona do grona wiodących rozwijających się klastrów sztucznej inteligencji w Europie, obok takich miast jak Dublin, Amsterdam czy Sztokholm. Najnowszy raport firmy doradczej Colliers „AI Clusters in Europe” pokazuje, że o pozycji europejskich miast w coraz większym stopniu decydują dziś nie koszty prowadzenia działalności, lecz m.in. dostęp do talentów, kapitału i zaplecza innowacyjnego. Raport wskazuje również Kraków jako jedno z miast o najwyższym potencjale wzrostu sektora technologicznego do 2030 roku.
Klaster AI to skupisko firm, start-upów, uczelni, instytucji badawczych i inwestorów, które wspólnie napędzają rozwój nowych technologii. Dla rynku biurowego oznacza to coraz silniejszą koncentrację popytu w wybranych miastach i dzielnicach oferujących dostęp do talentów, nowoczesnej infrastruktury oraz zaplecza naukowo-biznesowego. Tam, gdzie rozwijają się klastry AI, rośnie również zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe dostosowane do potrzeb szybko rozwijających się firm technologicznych.
Europa jest dziś uznawana za trzeci najważniejszy region rozwoju sztucznej inteligencji na świecie, po Stanach Zjednoczonych i Chinach. Według analiz przytoczonych w raporcie rozwój AI może zwiększyć europejski PKB o około 10-11% do 2030 roku, głównie dzięki wzrostowi produktywności, automatyzacji oraz tworzeniu nowych produktów i usług.
W Polsce odsetek takich przedsiębiorstw wzrósł z 3,7% w 2023 roku do 5,9% w 2024 roku i 8,4% w 2025 roku. Mimo wyraźnej poprawy wciąż jest znacznie niższy od średniej unijnej. Co więcej, między 2024 a 2025 rokiem wykorzystanie AI wzrosło w Polsce o 2,5 pkt proc., a w całej Unii o 6,5 pkt proc. Najnowsze dane GUS pokazują dalsze, bardzo wyraźne przyspieszenie tego procesu: w 2026 roku technologie AI wykorzystywało już 17,8% przedsiębiorstw, w tym 30,3% firm średnich i 59,8% dużych. Jedną z głównych barier dalszego rozwoju pozostaje dostęp do odpowiednich kompetencji i właśnie pod tym względem Warszawa oraz Kraków wyraźnie wyróżniają się na tle kraju – wyjaśnia Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers na region Europy Środkowo-Wschodniej.
Warszawa wśród wiodących rozwijających się klastrów AI w Europie
Na mapie europejskich ośrodków AI pierwszą ligę tworzą Londyn, Paryż i Berlin. W raporcie Colliers Warszawa trafiła do drugiej grupy, obok Monachium, Dublina, Amsterdamu, Barcelony, Zurychu, Sztokholmu i Helsinek. Stolica Polski to jedyne miasto z Europy Środkowo-Wschodniej w tym gronie. Praga, Bukareszt czy Tallin rozwijają coraz bardziej wyspecjalizowane ekosystemy AI, ale nie mają jeszcze takiej skali ani takiego zestawu atutów, by można było mówić o hubach tego poziomu.
O sile Warszawy decydują przede wszystkim rozwój inicjatyw związanych ze sztuczną inteligencją, silne zaplecze infrastrukturalne, w tym centra danych, oraz coraz większa koncentracja talentów technologicznych. Raport wskazuje również, że do 2030 roku sektor technologiczny w Warszawie może rozwijać się szybciej niż w wielu dojrzałych europejskich ośrodkach, takich jak Monachium, Paryż, Londyn, Amsterdam czy Zurych, co dodatkowo wzmacnia potencjał miasta jako lokalizacji dla firm opartych na innowacjach.
Warszawski rynek biurowy daje wiele możliwości, ale przy ograniczonym popycie biur ważne jest strategiczne planowanie zgodne z potrzebami firmy. Warto zwrócić uwagę na elastyczność przestrzeni, która będzie wspierać pracowników w ich pracy. Dekadę temu mówiliśmy o ergonomii, kilka lat temu o zwinności (agile) dziś o aktywnym środowisku pracy. Niezmiennie poruszamy się wokół tematu elastycznej przestrzeni, dlatego warto myśleć o nieruchomościach, które to wspierają. Innym aspektem jest przemyślana tkanka miejska wokół samej nieruchomości, która dodatkowo wspiera pracowników w ich codzienności – mówi Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Colliers.
Kraków wyróżnia się potencjałem wzrostu
Wśród 40 europejskich miast przeanalizowanych przez Colliers Kraków zajmuje drugie miejsce pod względem prognozowanego tempa wzrostu PKB sektora technologicznego do 2030 roku, ustępując jedynie Budapesztowi. Wyprzedza tym samym Sztokholm, Dublin, Berlin i wszystkie największe huby AI na kontynencie.
To istotna informacja zarówno dla inwestorów, jak i pracodawców. Kraków od lat pozostaje jednym z największych ośrodków usług biznesowych i technologicznych w Europie Środkowo-Wschodniej. W połączeniu z silnym zapleczem akademickim oraz dużą koncentracją specjalistów tworzy to warunki do dalszego rozwoju działalności związanej z oprogramowaniem, analizą danych, cyberbezpieczeństwem i sztuczną inteligencją. To właśnie połączenie mocnych uczelni, dojrzałego sektora technologicznego i dostępu do talentów jest fundamentem rozwoju klastrów AI. Na podobnych atutach swoje pozycje zbudowały takie ośrodki jak Eindhoven, Grenoble, Leuven czy Lozanna. Dzięki dynamicznie rosnącemu sektorowi technologicznemu Kraków ma potencjał, by w kolejnych latach dołączyć do grona znaczących europejskich centrów rozwoju nowych technologii.
Krakowski rynek biurowy ewoluuje od modelu opartego na centrach usług wspólnych w kierunku rynku, na którym rośnie udział najemców z sektora technologicznego, koncentrujących popyt w nowoczesnych budynkach w centralnych lokalizacjach. Średni współczynnik pustostanów na poziomie ok. 19% nie oddaje jednak rzeczywistej sytuacji: w centrum miasta dostępność nowoczesnej powierzchni jest wyraźnie niższa, co ogranicza pole negocjacyjne najemców, natomiast wraz z oddalaniem się od centrum wakaty rosną. Przy ograniczonej nowej podaży i prognozowanym wzroście sektora technologicznego ta polaryzacja będzie się pogłębiać, dlatego firmy planujące relokację lub renegocjację powinny odpowiednio wcześnie rozpocząć taki proces , aby zabezpieczyć powierzchnię biurową – podkreśla Kamil Wasik, ekspert Colliers odpowiedzialny za doradztwo na rynku powierzchni biurowych w Krakowie.
Talent staje się najważniejszą walutą gospodarki AI
Wbrew pozorom w gospodarce napędzanej przez sztuczną inteligencję kluczowym zasobem stają się ludzie. Autorzy raportu zwracają uwagę, że dostęp do talentów jest dziś najważniejszym czynnikiem decydującym o lokalizacji firm AI, ważniejszym niż koszty najmu czy prowadzenia działalności. Przedsiębiorstwa z tego sektora koncentrują się w miastach zapewniających dostęp do uczelni, ośrodków badawczych, inwestorów i wyspecjalizowanej kadry.
Jednocześnie niedobór kompetencji staje się jednym z największych wyzwań dla europejskiej gospodarki. Z danych Colliers wynika, że 75% europejskich pracodawców ma trudności z obsadzeniem stanowisk związanych z AI. Mimo że liczba specjalistów zajmujących się sztuczną inteligencją w UE ponad dwukrotnie wzrosła między 2016 a 2023 rokiem, popyt na takie kompetencje nadal rośnie szybciej niż podaż.
AI coraz wyraźniej wpływa na rynek nieruchomości
Konsekwencje rozwoju AI są widoczne również na rynku nieruchomości komercyjnych. Według Colliers firmy rozwijające sztuczną inteligencję tworzą nową kategorię najemców – organizacji szybko zwiększających skalę działalności, intensywnie rekrutujących specjalistów i co za tym idzie – potrzebujących coraz większej powierzchni biurowej. Choć wiele z tych firm korzysta z pracy hybrydowej, biuro pozostaje dla nich istotnym narzędziem wspierającym współpracę, wymianę wiedzy, rozwój produktów i budowanie kultury organizacyjnej.
W Londynie, który jest obecnie największym hubem AI w Europie, firmy związane ze sztuczną inteligencją odpowiadały już za 19% popytu na powierzchnie biurowe w drugim kwartale 2026 roku, wobec 10% kwartał wcześniej.
Istotną rolę w rozwoju sektora AI odgrywają również biura elastyczne. Wiele młodych i szybko rozwijających się firm technologicznych rozpoczyna działalność właśnie w takich przestrzeniach, traktując je jako sposób na szybkie wejście na nowy rynek oraz ograniczenie ryzyka związanego z określeniem docelowych potrzeb lokalowych. Często spotykany jest również model łączony, w którym główna siedziba funkcjonuje w biurze tradycyjnym, a powierzchnie flex są wykorzystywane jako dodatkowa przestrzeń w okresie intensywnego wzrostu, rekrutacji, realizacji nowych projektów lub ekspansji na kolejne rynki. Pozwala to firmom dostosowywać skalę zajmowanej powierzchni do tempa rozwoju organizacji.
