Polski rynek magazynowy jest jednym z największych w Europie. Co więcej, zapotrzebowanie na tego rodzaju powierzchnie pozostaje wysokie mimo spowolnienia podaży. Z tego względu znaczenie istniejących obiektów będzie rosło – konkretnie tych, które najlepiej zagospodarują przestrzeń do wsparcia operacji. Najważniejsza dla osiągnięcia lepszych wyników pozostaje automatyzacja, ale wbrew pozorom nie oznacza to przewagi nowych centrów logistycznych nad starszymi. Autorem artykułu jest Marcin Gwóźdź,
Business Development Manager w Locus Robotics.
Według JLL całkowity popyt brutto na przestrzeń magazynową w Polsce w 2025 roku wyniósł około 6 mln m2, czyli około 10% powyżej średniej z ostatnich pięciu lat. To pokazuje, że firmy nieprzerwanie inwestują w logistykę i coraz częściej będą musiały nie tylko budować kolejne, nowoczesne obiekty (greenfield), ale także zwiększać wydajność już istniejących (brownfield). Pomocnymi narzędziami są tu roboty i AI. Jednak pytanie brzmi jak wprowadzać je w polskich magazynach – i czy warto?
Koszt robotów kontra budżet projektu
Aby w pełni zrozumieć skutki rosnącego popytu, trzeba wyjaśnić, co dokładnie oferuje automatyzacja. Przede wszystkim zwiększa ona produktywność operacji, np. dzięki systemom AMR (autonomiczne roboty mobilne), które przyspieszają transport towaru i odciążają pracowników. Z kolei nowoczesne rozwiązania oparte na AI, jak chociażby orkiestracja procesów, która inteligentnie koordynuje logistykę wewnętrzną – zarówno jeśli chodzi o pracę ludzi, jak i robotów. Co warte odnotowania, najbardziej rewolucyjne rozwiązania na rynku pozwalają również elastycznie reagować na sezonowe wzrosty zamówień i zmiany wolumenów poprzez błyskawiczne rozszerzanie lub zmniejszanie floty robotów.
Jednak przedsiębiorcy mogą mieć wątpliwości: czy projekty zautomatyzowanych magazynów nie będą droższe, a wyższa efektywność okupiona stratami? Odpowiedź brzmi: niekoniecznie.
Komercyjne nieruchomości logistyczne często generują największe koszty nie na etapie budowy, ale w trakcie późniejszej eksploatacji. Innymi słowy, najistotniejsze oszczędności odnotowuje się unikając kosztownych remontów w przyszłości, a nie dzięki małym nakładom inwestycyjnym.
Jeśli konkurencja na rynku magazynów będzie rosnąć, na co wskazują dane, to jednocześnie będzie się nasilać presja na wzmocnienie ich wydajności przez automatyzację. W tym scenariuszu modernizacja nieprzystosowanego do niej obiektu stanie się nieuchronna i może narażać właścicieli na straty, nie tylko ze względu na wydatki na przebudowę, ale także przez naruszenie łańcucha dostaw.
Greenfield – zmiany w nowym budownictwie
Nic dziwnego, że projekty magazynów w Polsce przeszły sporą ewolucję w ciągu kilku ostatnich lat. Nowe centra logistyczne, wcześniej najczęściej domyślnie oparte wyłącznie o pracę ludzką, w tym pracowników sezonowych, coraz częściej powstają z myślą o możliwości automatyzacji.
Nie oznacza to, że inwestor konkretnej komercyjnej nieruchomości od pierwszego dnia kupuje roboty. Chodzi raczej o rozpowszechniające się dążenie do przygotowania się do takiej ewentualności, dzięki pozostawieniu furtki do wdrożenia systemów AMR lub orkiestracji z AI za trzy, pięć czy dziesięć lat.
Projektanci już dziś analizują pod tym względem elementy budowy nowych obiektów, takie jak szerokość alejek, odpowiedni układ ciągów komunikacyjnych, przepływ ruchu ludzi i robotów, rozmieszczenie stanowisk kompletacyjnych, określenie potencjalnej lokalizacji stacji ładowania oraz przygotowanie infrastruktury sieciowej lub możliwość etapowego zwiększania poziomu automatyzacji.
Te z pozoru niewielkie decyzje projektowe są niezwykle ważne, ponieważ mogą znacząco ułatwić późniejsze wdrożenia. Podkreślają także trend skupienia na maksymalizacji produktywności polskich magazynów, które przestają być wyłącznie powierzchnią składowania towaru, a stają się krytycznym ogniwem łańcucha dostaw. Centra logistyczne muszą zapewniać niezawodność dla skutecznej obsługi tzw. ostatniej mili – końcowego odcinka dostawy. Dlatego też rośnie znaczenie orkiestracji procesów i przepływu produktów opartej na AI.
„Druga młodość” magazynów brownfield?
Dostosowywanie nowych obiektów pod AMR-y i sztuczną inteligencję to jedno, ale są też firmy, które nie planują ich budowy albo zakupu w najbliższych latach. Dlatego optymalne zagospodarowanie przestrzeni to kluczowa kwestia dotycząca polskich komercyjnych nieruchomości logistycznych.
Na koniec 2025 r. całkowite polskie zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosiły ok. 36,6 mln m2 i były piątymi największymi Europie. Jednocześnie tempo powstawania nowych magazynów wyraźnie spowolniło: w zeszłym roku oddano ok. 1,7 mln m2, czyli o ponad 35% mniej niż rok wcześniej. Ten trend, w połączeniu z widoczną zwyżką popytu, będzie coraz częściej wymuszał automatyzację.
W Polsce, gdzie wiele nieruchomości logistycznych posłuży jeszcze przez wiele lat, to wciąż wyzwanie. Przy tym intuicyjnie wydaje się, że im starszy magazyn, tym cięższy problem, ale wiek rzadko jest największą barierą. Zarówno w wieloletnich, jak i nowszych obiektach poważniejszym ograniczeniem automatyzacji są nieoptymalne procesy, sposób organizacji kompletacji, przepływów materiałowych lub brak cyfryzacji danych operacyjnych. Warto zauważyć, że nowo wybudowany magazyn bez dobrego zaplecza cyfrowego może ustępować starszemu, ale zdigitalizowanemu odpowiednikowi.
Jeszcze kilka lat temu automatyzacja często wiązała się z koniecznością przebudowy infrastruktury, montażem transporterów, zmianą układu obiektu czy wielomiesięcznym przestojem. Dziś natomiast istnieją już nowoczesne rozwiązania mobilne, które można wdrażać nie tylko etapowo, ale i bez ingerencji w konstrukcję budynku. W praktyce należy odejść od pytania: „czy nasz magazyn jest wystarczająco nowy?” na rzecz: „czy nasze procesy są gotowe na automatyzację?”
Inwestycje w przyszłość, nie tylko w budowę
Robotyzacja i nowoczesne systemy koordynacji pracy przestają być wyłączną domeną nowo wybudowanych centrów logistyki. Dzięki rozwojowi elastycznych technologii, coraz większy potencjał tkwi w modernizacji istniejących magazynów typu brownfield, podczas gdy w przypadku obiektów greenfield warto już na etapie projektowania uwzględniać możliwość przyszłego wdrażania robotów, systemów AI i nowoczesnej orkiestracji procesów. Automatyzacja zmienia się z dodatku w integralną część długoterminowej strategii rozwoju nieruchomości logistycznej.
