Polska przyciąga inwestorów już nie tylko kosztami, położeniem i zapleczem magazynowym. Coraz częściej o wyborze lokalizacji przez firmy z Azji decyduje gotowość obiektów do automatyzacji, integracji systemów i zarządzania operacjami w czasie rzeczywistym. Rynek wchodzi tym samym w nowy etap: od nearshoringu opartego głównie na lokalizacji i kosztach do techshoringu, w którym przewagę buduje cyfrowa infrastruktura.
Europa pozostaje jednym z najważniejszych kierunków dla globalnych inwestorów, mimo spowolnienia na rynku bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Z raportu EY European Attractiveness Survey 2026 wynika, że liczba projektów inwestycyjnych w Europie spadła w ubiegłym roku o 7 proc., podczas gdy Polska odnotowała wzrost o 10 proc. Jednocześnie najszybciej rośnie liczba inwestycji związanych z technologiami, sztuczną inteligencją i zaawansowaną produkcją.
Jeszcze kilka lat temu inwestorzy pytali przede wszystkim o wysokość hali czy liczbę doków, a rozmowy koncentrowały się na lokalizacji i kosztach najmu. Dziś równie często pojawiają się pytania o dostępność mocy energetycznych, gotowość obiektu do automatyzacji, integrację systemów czy możliwość skalowania operacji. Polska konkuruje już nie tylko magazynami, gdzie za chwilę możemy być świadkami luki podażowej, ale całym środowiskiem prowadzenia biznesu – mówi Igor Roguski, partner w firmie doradczej SQM Advisory.
Ta zmiana dobrze pokazuje, jak ewoluują oczekiwania wobec nieruchomości komercyjnych. Według badania JLL „Czy polskie magazyny się starzeją?” największy wpływ na rozwój nowoczesnych obiektów magazynowych w ciągu najbliższych pięciu lat będą miały inteligentne technologie (62 proc.) oraz automatyzacja i robotyzacja procesów (54 proc.). O przewadze konkurencyjnej coraz rzadziej decyduje więc sam budynek. Coraz większe znaczenie ma to, czy można go zintegrować z systemami bezpieczeństwa, logistyki, zarządzania energią czy kontroli dostępu oraz czy pozwala analizować dane i automatyzować procesy w czasie rzeczywistym.
Zmianę tę obserwują również doradcy rynku nieruchomości. Z badania KPMG „German CEE Business Outlook 2026” wynika, że ponad połowa niemieckich przedsiębiorstw planujących rozwój działalności w Europie Środkowo-Wschodniej wskazuje Polskę jako preferowaną lokalizację inwestycji. Jednocześnie przedsiębiorcy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na koszty czy położenie, ale również na dostępność infrastruktury energetycznej, potencjał automatyzacji i możliwości dalszego rozwoju działalności.
Jednym z obszarów, w których tę zmianę widać szczególnie wyraźnie, jest logistyka. Blue Bolt wdraża rozwiązania do cyfrowego zarządzania dostępem również w obiektach logistycznych, gdzie technologia może wspierać m.in. obsługę ruchu kurierów, pracowników i podwykonawców. Procesy, które wcześniej wymagały manualnej obsługi, mogą być dzięki temu przenoszone do środowiska cyfrowego i integrowane z innymi systemami funkcjonującymi w obiekcie. Pokazuje to szerszą zmianę w podejściu do nieruchomości logistycznych – cyfrowa infrastruktura coraz częściej jest uwzględniana już na etapie projektowania i przygotowania operacji, a nie dopiero po uruchomieniu budynku.
Cyfryzacja obiektów logistycznych przestaje być projektem technologicznym realizowanym po zakończeniu inwestycji. Coraz częściej jest planowana jako część całego środowiska operacyjnego, ponieważ wpływa nie tylko na sprawność codziennych procesów, ale również na możliwość dalszego rozwoju i skalowania biznesu. Technologie proptech przestają być tym samym jedynie elementem wyposażenia budynku, a stają się częścią infrastruktury wykorzystywanej przez przedsiębiorstwa.
Magazyn przestaje być wyłącznie miejscem składowania towarów. Staje się elementem cyfrowego środowiska operacyjnego przedsiębiorstwa. Inwestorzy, w tym firmy azjatyckie, coraz częściej oczekują standardu, który można wdrożyć zarówno w nowym obiekcie, jak i zintegrować z istniejącą infrastrukturą w różnych krajach. Największą wartość daje dziś nie liczba systemów, ale ich integracja. Dla firm prowadzących działalność w wielu krajach proptech staje się elementem infrastruktury operacyjnej, a nie dodatkiem do budynku – dodaje Maciej Grabowski, założyciel Blue Bolt, polskiej firmy z branży proptech.
W najbliższych latach przewaga inwestycyjna nie będzie już wynikać wyłącznie z lokalizacji czy kosztów operacyjnych, ale z poziomu cyfryzacji całego ekosystemu logistycznego. Kraje i rynki, które nie zbudują spójnej infrastruktury danych i zarządzania w czasie rzeczywistym, będą stopniowo tracić konkurencyjność w walce o najbardziej zaawansowane inwestycje z obszarów e-commerce, produkcji i nowych technologii. Polska ma dziś jeszcze pewne przewagi, jak choćby koszty czy dostępność pracowników w wybranych regionach, jednak kluczowe będzie to, czy uda się je przekuć w trwały standard rynkowy.
